W przypadku sprzedaży nieruchomości zastrzeżenie warunku lub terminu jest niedopuszczalne. Naruszenie tego zakazu nie powoduje jednak nieważności tak skonstruowanej umowy, lecz powoduje wyłączenie skutku rzeczowego umowy tzn. umowa taka nie przenosi tytułu do nieruchomości na kupującego. W praktyce najczęściej spotykaną umową jest przedwstępna (warunkowa) umowa sprzedaży. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, w szczególności przepisami art. 389 i nast., umowa przedwstępna znajduje zastosowanie w sytuacjach, w których z jakiś powodów strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć od razu umowy docelowej. Nieruchomości czerwca dołącz do kolegia ekspertów milewski marcin z punktu widzenia interesów stron istotny jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej, strony zamierzające dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości mogą postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – umowy przedwstępnej, a umowa przedwstępna powinna zawierać Trudno wymienić okoliczności w jakich zawierana jest umowa warunkowa sprzedaży. Może to być prawie każda sytuacja i zastrzeżenie warunku zależy od woli stron. Można wyobrazić sobie wiele takich umów, np.: umowa sprzedaży samochodu, dochodząca do skutku pod warunkiem przeprowadzenia badań diagnostycznych pojazdu świadczących o Paweł Puch. Dodano 23.02.2016. Prawo pierwokupu polega na tym, że w przypadku sprzedaży nieruchomości określonej osobie przysługuje prawo pierwszeństwa jej kupna przed kupującym. Prawo pierwokupu może wynikać z przepisów prawa lub z umowy stron. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z prawem pierwokupu wynikającym z przepisów Dokumentem potwierdzającym ten tytuł prawny do nieruchomości jest umowa dzierżawy. Najem. Ostatnim popularnym tytułem prawnym do nieruchomości jest najem. Umowa najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący – właściciel nieruchomości oddaje najemcy lokal do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Urzędu Miasta Łodzi. ul. Piotrkowska171. 90-447 Łódź. Szczegółowe informacje dostępne są pod nr tel.: +48 42 638 52 98, +48 42 638 57 58 lub +48 42 272 63 79. Aktualne informacje na temat Obszaru rewitalizacji oraz procedury uzyskania zaświadczenia koniecznego do kupna / sprzedaży nieruchomości można sprawdzić na stronie Urzędu Doradca podatkowy nr 12653. Umowa sprzedaży zawarta z zastrzeżeniem warunku – skutki w PCC. REKLAMA. Umowy sprzedaży mogą zawierać zastrzeżenie, zgodnie z którym ich realizacja uzależniona jest od ziszczenia się określonego warunku. Przykładem takiej sytuacji jest zawarcie umowy sprzedaży rzeczy z zastrzeżeniem, że przeniesienie po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości i wydania jej; po stronie kupującego: zapłatę ceny. § 2 Przedmiot Umowy. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”) Lokalu mieszkalnego. Warto mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokumentem potwierdzającym własność może być nie tylko umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, ale również umowa zawarta bezpośrednio między spółdzielnią a nabywcą o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tl5L6x. Należy pamiętać o tym, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Tylko, jak powyżej zostało to już wskazane, umową obligującą do przeniesienia się różni obligowanie od zobowiązania ? Jestem prostą polonistką i nie wiem .Ja nie jestem polonistką i całe szczęśćie ,tylko osobą po podstawówce! i wiem,że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności,warunkowa umowa sprzedaży tak,wyjasnienie: z umowy przedwstępnej można się wycofać oczywiście przepada żadatek lub jeśli sprzedający się wycofa,będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej warunkowa - z niej jest się trudniej wycofać przykład: jeśli prawo pierwokupu ma gmina i z niego nie skorzysta to osoby które zawarły umowe warunkową za obopólną zgodą mogą się wycofać w innym wypadku NIE! sprzedający się rozmyśli,dlatego jest zobowiązującą do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 292/13). Powódka wniosła pozew do sądu, ?w którym domagała się zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli ?w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Wskazała, że do zawarcia takiej umowy pozwani zobowiązali się w umowie przedwstępnej, zawartej w formie aktu notarialnego. Wobec oddalenia powództwa powódka wniosła apelację, której sąd apelacyjny nie uwzględnił. Wskazał on, że w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli ocenia się treść umowy przedwstępnej w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia roszczenia umowy przyrzeczonej. W ocenie tego sądu umowa przedwstępna była nieważna i nie mogła stanowić podstawy do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Tym samym naruszony został art. 599 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Wobec braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu umowa przyrzeczona nie mogła być skutecznie zawarta wobec nieważności samej umowy przedwstępnej. Powódka wniosła skargę kasacyjną, wskazując, że instytucja pierwokupu odnosi się do umowy sprzedaży nieruchomości, a nie do umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko powódki. Podkreślił, że ustawowe prawo pierwokupu nie jest elementem przedmiotowo istotnym przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który strony umowy przedwstępnej muszą uwzględniać i przy jej zawieraniu i który wpływa na sposób wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na samą ważność tejże umowy przedwstępnej. Dlatego brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia ?w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu bądź brak wskazania skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej. —Jarosław Hein Komentarz autora Jarosław ?Hein, adwokat i associate ?partner w gliwickim biurze?Rödl & Partner W kwestii poruszonej w komentowanym wyroku brak jest w orzecznictwie jednolitego stanowiska. Zgodnie z jednym z wyrażanych poglądów – zaprezentowanym w ww. wyroku – który odwołuje się do wykładni literalnej art. 599 § 2 oraz do jego szczególnego charakteru, cytowany przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej umowy sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. W postępowaniu sądowym w przedmiocie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości sąd ustala bowiem treść tej umowy z uwzględnieniem zarówno postanowień umowy przedwstępnej, jak również obowiązujących norm prawnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a orzeczenie sądu zastępujące przyrzeczoną umowę sprzedaży nie musi się ograniczać wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających z umowy przedwstępnej (tak również np. wyrok SN ?z 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09). Ta ostatnia zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona, ?i to z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego – wówczas jest pole do uwzględnienia ewentualnych ograniczeń wynikających z art. 599 § 2 Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza, że zobowiązanie ?z umowy przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępnej i obowiązujących przepisów. Zgodnie z drugim, odmiennym poglądem, warunek w postaci nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu (bądź wskazanie skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa), jako warunek prawny, którego niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, stanowi element przedmiotowo istotny umowy. Z tego ?względu w świetle wymagań z art. 389 dotyczących treści umowy przedwstępnej przedmiotowy warunek musi się w umowie przedwstępnej znaleźć pod rygorem jej bezwzględnej nieważności. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia to, że gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie ?w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej ?(tak np. wyrok SN z 21 stycznia 2010 r., I CSK 239/09). Pogląd taki wypływa ze stanowiska, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przyrzeczoną czy też sama umowa przyrzeczona musi się ściśle pokrywać ?z brzmieniem postanowień umowy przedwstępnej. Wydaje się zatem, że mimo wydania przez Sąd Najwyższy komentowanego wyroku, istniejąca rozbieżność poglądów odnośnie do konieczności zamieszczenia w treści umowy przedwstępnej sprzedaży warunku prawa pierwokupu skutkować będzie w praktyce gospodarczej umieszczaniem w treści umowy przedwstępnej warunku z art. 599 § 2 Istotne elementy umowy przedwstępnej. Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Znaczenie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz w zwykłej formie pisemnej. Jakie są roszczenia stron umowy przedwstępnej? Jakie są terminy przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej? Analiza Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą do zawarcia umowy przenoszącej na kupującego tytuł do nieruchomości. Sama umowa przedwstępna nie przenosi tytułu do nieruchomości na kupującego, konieczne jest zawarcie kolejnej umowy w jej wykonaniu tj. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne elementy umowy przyrzeczonej – strony umowy, jej przedmiot oraz cenę. Strony mogą w umowie przedwstępnej zawrzeć inne istotne indywidualnie dla nich postanowienia umowy, które zobowiążą się powtórzyć w umowie definitywnej. Nie jest elementem niezbędnym dla ważności umowy przedwstępnej wskazanie w jej treści terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Określenie takiego terminu jest jednak wskazane, aby z góry wyznaczyć stronom termin spełnienia świadczenia polegającego na przeniesieniu tytułu do nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna nie zawiera postanowień odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą to zrobić w drodze porozumienia albo też strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (obie strony – w przypadku umów obustronnie zobowiązujących, jedna z nich – w przypadku umów jednostronnie zobowiązujących) może w terminie roku od jej zawarcia wyznaczyć ten termin jednostronnie. Jeśli termin ten nie został wskazany w umowie przedwstępnej, ani też nie został określony po jej zawarciu w sposób opisany powyżej w terminie jednego roku od zawarcia umowy przedwstępnej, wówczas nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Dla ważności umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie ma znaczenia forma, w jakiej umowa została zawarta. Forma istotna jest jednak dla określenia skutków, jakie wywrze ta umowa. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości) jeśli strony chcą osiągnąć tzw. „skutek silniejszy” tj. mieć możliwość podnoszenia roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wynikające z umowy przedwstępnej może zostać wpisane do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie innej niż w formie aktu notarialnego wywołuje tzw. „skutek słabszy” tj. na wypadek uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej daje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, nie daje jednak możliwości podnoszenia roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej tj. de facto o przeniesienie tytułu do nieruchomości na kupującego. Zakres odszkodowania ograniczony jest do tzw. ujemnego interesu umowy. Takim ujemnym interesem jest poniesienie przez stronę poszkodowaną kosztów związanych z zawarciem i przygotowaniem umowy przedwstępnej (np. koszty przejazdów czy taksy notarialnej), prowadzenia negocjacji (np. zarobek nieosiągnięty podczas prowadzenia negocjacji czy koszty obsługi prawnej). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku, gdy strona dochodziła roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem i sąd oddalił to żądanie, termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej liczy się od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Termin roczny dotyczy wszelkich roszczeń, które powstały na skutek zawarcia umowy przedwstępnej, w tym roszczeń wynikających z dodatkowych zastrzeżeń umownych, takich jak kara umowna czy zadatek. Inny jest jednak termin przedawnienia roszczeń o zwrot świadczeń stron dokonanych na poczet umowy przyrzeczonej (np. zwrot zaliczek wpłaconych na poczet ceny) – jest to termin dziesięcioletni, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin trzyletni. Wnioski Umowa przedwstępna powinna zawierać dla swojej ważności elementy istotne dla umowy przyrzeczonej – strony umowy, jej przedmiot i cenę. Warto, aby w jej treści wskazać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nie określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w treści umowy przedwstępnej termin ten można wyznaczyć po jej zawarciu – albo dodatkowym porozumieniem obu stron umowy albo poprzez oświadczenie jednej strony złożone wobec drugiej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego aby była ważna. W przypadku jednak zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie innej niż akt notarialny należy liczyć się z tym, że stronom nie będą przysługiwały roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tj. o przeniesienie tytułu do nieruchomości. W takim przypadku oraz wobec nie zawarcia umowy definitywnej stronom przysługiwało będzie jedynie roszczenia o zwrot dotychczas dokonanych świadczeń oraz roszczenia odszkodowawcze. Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przedawniają się co do zasady z upływem jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Autor: radca prawny